加州的負(fù)擔(dān)能力和無家可歸危機(jī)繼續(xù)加劇和加劇資源，因?yàn)榻ㄖ杀尽⒈O(jiān)管障礙和相應(yīng)的租金增加，供應(yīng)和生產(chǎn)減少。

根據(jù)去年的無家可歸者統(tǒng)計，洛杉磯市的人口增長了16%，估計有36165人。 開發(fā)商、投資者和房地產(chǎn)專家上周在洛杉磯市中心召開了一次ULI會議，討論他們在解決這一問題方面的作用，以及在生產(chǎn)負(fù)擔(dān)得起的住房、永久支持性住房和無家可歸者收容所方面的挑戰(zhàn)和障礙。

多拉梁加洛是非營利開發(fā)商朋友社區(qū)的總裁和首席執(zhí)行官，該社區(qū)專門為有心理健康問題的人提供住房。 她解釋說，融資、服務(wù)對象和反對支持性住房開發(fā)與市場利率開發(fā)商通常處理的問題不同。 這些問題大多源于人們首先無家可歸的原因——他們沒有穩(wěn)定的收入來支付租金。 然后，支持性住房的開發(fā)商需要找到一種方法來彌補(bǔ)損失的收入，以保持建筑物的運(yùn)營，特別是當(dāng)它包括現(xiàn)場服務(wù)時。

“我們需要三個資金來源——用于建設(shè)、運(yùn)營和服務(wù)，”她在一個關(guān)于創(chuàng)造供應(yīng)的土地使用和融資挑戰(zhàn)的小組討論會上說。 “在我們開始施工之前，我們必須確保所有這些。 沒有所有其他部分就不能開始。 所有這些資金來源都有不同的應(yīng)用周期。

即使開發(fā)商可以為支持性住房項(xiàng)目爭取適當(dāng)?shù)馁Y金，他們幾乎總是遇到鄰里的反對。 在過去的幾年里，在威尼斯、韓國城、Sherman Oaks等社區(qū)以及整個城市為無家可歸的人提出的項(xiàng)目，由于當(dāng)?shù)厣鐓^(qū)成員的猖獗抗議，要么被擱置，要么被停止。

“我們之所以遭到反對，是因?yàn)槲覀優(yōu)檎l服務(wù)，”梁加洛說。 “在我們在發(fā)展永久性支持性住房方面面臨的三大挑戰(zhàn)中，社區(qū)反對是第一位的——無法逃脫。

在與朋友社區(qū)合作17年后，Leong Gallo親自參與了近50個支持性住房項(xiàng)目。

她說：“在所有這些網(wǎng)站中，我只有三個從未遭到過社區(qū)反對。 “當(dāng)然，我已經(jīng)學(xué)會了幫助克服社區(qū)反對的策略、策略和最佳做法，但現(xiàn)實(shí)是它永遠(yuǎn)不會消失。

這種反對意味著開發(fā)商有更多的時間與社區(qū)和民選官員合作，這意味著項(xiàng)目將更加昂貴，需要更長的時間來完成。

Cox、Castle和Nicholson LLP的合作伙伴David Waite告訴商業(yè)觀察員，它能夠解決危機(jī)的不同需求，以及短期住房和長期支持性住房之間的獨(dú)特挑戰(zhàn)如何不同。 臨時住所解決了這一問題的緊迫性，通常規(guī)模較大，旨在容納更多的人。

他表示：“他們從社區(qū)反對這類設(shè)施的立場出發(fā)，提出了自己的土地使用挑戰(zhàn)。 “人們強(qiáng)烈反對他們，因?yàn)樯鐓^(qū)擔(dān)心他們將成為吸引更多人進(jìn)入其地理區(qū)域的磁鐵。

他說，更長期的支持性住房開發(fā)在可用土地和可用建筑、土地使用和權(quán)利、“與稅收信貸驅(qū)動的融資相關(guān)的非常復(fù)雜的資本堆疊”和現(xiàn)場服務(wù)方面帶來了不同的挑戰(zhàn)。

Waite說：“它們?nèi)匀淮嬖谥灰渍系K，因?yàn)樗鼈兊慕ㄔ斐杀緲O高。 “它們有一個非常復(fù)雜的資本組合，這些項(xiàng)目通常有一個兩到三年的時間表，實(shí)際將產(chǎn)品推向市場...這可能是一條更確定的權(quán)利路徑，但它在建筑成本、資本組合和融資以及所有與使一切協(xié)調(diào)一致相關(guān)的交易問題方面有一條更復(fù)雜的路徑。

來自社區(qū)團(tuán)體的反對常常包括50年前頒布的《加利福尼亞環(huán)境質(zhì)量法》的武器化。 法律要求開發(fā)人員完成任何需要高度或分區(qū)差異的項(xiàng)目的環(huán)境影響報告，或包括高密度.. 該報告通常需要兩年的時間才能完成，然后，任何個人都可以通過CEQA對開發(fā)提出質(zhì)疑和上訴，因?yàn)镃EQA可以一次推遲幾年的項(xiàng)目。

Leong Gallo說：“社區(qū)中許多不支持支持性住房開發(fā)的人正在使用CEQA作為停止項(xiàng)目的工具。 “在公開會議上，他們談?wù)摰亩际菬o家可歸和患有精神病的人是如何搬到他們的社區(qū)的，他們關(guān)心他們的孩子和鄰居，這并不重要。 當(dāng)他們提交文件來阻止它時，這是關(guān)于空氣質(zhì)量、噪音和美學(xué)的。

安吉·布魯克斯是建筑公司布魯克斯的經(jīng)理 斯卡帕討論了洛杉磯的其他先天挑戰(zhàn)，包括獨(dú)特的分區(qū)限制。 她指出，1986年獲得選民批準(zhǔn)的提案U，并在70%以上的城市中縮小了允許的高度和大小，進(jìn)一步限制了建設(shè)負(fù)擔(dān)得起的多家庭項(xiàng)目的能力。

她在與梁加洛的小組討論中說：“我們不能在目前需要去的大多數(shù)地方直接建造多戶住房。 “因此，這意味著它需要經(jīng)過多年的權(quán)利和批準(zhǔn)。 而且基本上，很多時候，我們最終會因?yàn)樯鐓^(qū)的反對而減少項(xiàng)目。

她說，最近的一個項(xiàng)目花了3.5年的時間來確保權(quán)利，因?yàn)樗遣辉试S的。 她說，這些增加的限制，包括過渡高度要求，需要改變，以解決危機(jī)，該市需要廢除提案U，并允許更多的發(fā)展附近的公共交通站。

“在那3.5年里，我的程序發(fā)生了變化，代碼發(fā)生了變化，業(yè)主想要改變，但現(xiàn)在我們得到了我們的批準(zhǔn)，”她說。 “因此，這不是激勵人們建造住房的好模式......我認(rèn)為這是以犧牲社區(qū)為代價保護(hù)富人。

Waite說，即使城市能夠生產(chǎn)所需的支持性住房單元和臨時住所，它也不會首先阻止人們無家可歸，這是由于缺乏可用的負(fù)擔(dān)得起的住房。

他說：“我們有太多的人靠工資為生，而不是靠財務(wù)狀況不佳的原因，他們很快就會發(fā)現(xiàn)自己流落街頭。 “即使你開始解決臨時住房問題或永久支持性住房問題，你也永遠(yuǎn)不會開始解決兩個人為我們從無家可歸中帶出來的每一個人無家可歸的問題，直到你開始解決負(fù)擔(dān)得起的住房危機(jī)。

在ULI會議上，F(xiàn)lyaway Homes的總裁兼首席執(zhí)行官邁克爾·帕克斯(Michael Parks)表示，問題不在于他們不知道如何應(yīng)對危機(jī)。

”他說。 “問題是，我們有意愿這樣做嗎？